年中住房展望：企稳但仍低迷

受恶劣天气和抵押贷款利率反弹影响，2026年上半年美国住宅投资大幅下滑，预计Q1和Q2分别年化下降8%和5%。高盛预计全年住宅固定投资（RFI）增速为-3.2%（Q4/Q4），略优于2025年的-3.8%。持续高企的抵押贷款利率（当前6.43%）将主要抑制住房流转：近80%的贷款者利率低于当前市场水平，导致二手房销售低迷，预计2026年全年成屋销售420万套，较2019年低22%。独栋房屋建设受住房短缺支撑，但供需平衡正常化导致开工温和放缓，预计全年独栋开工92万套（2025年94万套），年末年化93万套。多户住宅建设将继续下降，但速度放慢，在建项目积压较2019年仍高9%。房价方面，供给增长和需求疲软将使空置率从2026Q1的1.1%升至2026Q4的1.2%，预计全国房价同比涨幅仅为0.8%（2026年12月）和2.3%（2027年）。住房需求依然低迷，尽管人口结构有利和购房意愿改善，但移民减少和收入增长疲弱构成拖累。PCE住房通胀预计放缓，2026年12月同比从当前3.2%降至2.9%，2027年12月降至2.2%。